冉慈源原创
冉财经出品
因为债务逾期，曾经的北京霸主华夏幸福已经走到了生死边缘。
2月26日，华夏幸福发布公告称，截至目前，华夏幸福未能按期偿还债务本息共计110.54亿元。目前公司正在积极与逾期债务涉及的金融机构协调延期相关事宜。
“我今天来到这里，我愿意认输。”2月2日上午9时30分，在中国土地开发廊坊事业部，中国土地开发董事长王文学向千名核心员工发表讲话。“公司确实遇到了流动性问题，我们已经无法回避这个问题了。”
华夏幸福在2月1日发布的公告中表示，自年四季度至公告日，公司需偿还到期融资本息金额559亿元，到期后融资现金流量净额剔除大股东支持为-371亿元。期间，公司流动性出现阶段性紧张，导致部分债务未能按期偿还。截至年1月31日，华夏幸福的可用资金仅有8亿元，与债务相比显然是九牛一毛。
债务危机让昔日的“以北京为中心的霸主”垮台了。二级市场上，华夏幸福股价跌至冰点。截至2月26日收盘，华夏幸福收报8.48元/股，与较高价33.88元/股相差较大，12万股东受困。
被华夏幸福沉重的债务困住的不仅是A股市场12万股东，更是无数债权人受到波及。冉财经调查发现，自1月8日起，华夏幸福将不再向供应商支付到期商业票据。许多小企业主正陷入困境。春节期间，农民工的工资、购房贷款、银行贷款都无法偿还。
1月下旬，商业票据持有者陆续前往华夏幸福河北、北京公司讨要说法。“一位房地产集团的总裁告诉我们，这些商业票据最早要到五月份才能赎回。”一家机械租赁公司老板于佳告诉燃财经，他有一张80万元的商业票据被拒绝。“我之前听说华夏幸福信誉很好，到期当天就还钱。我必须在年底结清帐单。我有设备需要偿还。我已经做好了贷款预算，但我很着急。”
同样是在2月1日，华夏幸福召开了其中一家金融机构债权人委员会会议。会上，王科学总结危机：对北京周边局势判断错误，北京周边房量价齐跌，影响公司还款数千亿；新扩区效果不及预期；扩张过于激进，管理不精确。疫情的影响。
坎德研究院投资人、高级研究员程宇告诉燃财经，“华夏幸福的项目遍布三四线甚至五线城市。面对固定资产投资下行周期，企业不进入，园区就只是野草。没人会买房，现在又遇到房地产调控的‘五条红线’，就会出现流动性危机。”
面对沉重的债务，华夏幸福也试图自救，并于年引入安全体系，试图解决流动性问题。
此外，华夏幸福还推出了卖-卖-卖模式。2月23日，据界面新闻报道，近日有消息称，华夏幸福向融创出售嘉兴南湖一幅地块。据悉，该地块于年11月由华夏幸福以10.6亿元竞得，底价1万元/平方米，溢价率为47%。“为了缓解未来的债务压力，华夏幸福可能仍会上架地块。”
但自救能否成功仍是未知数。至少短期内，华夏幸福生死未卜，幸福将不复存在。
北京周边霸主倒台“我们先去了位于河北廊坊科技谷的华夏幸福办公室，那里有十几个人，但不让我们进去。”一家建材公司的老板刘明告诉燃财经，他们的供应商有四五个在一起。其中，逾期商业发票总额超过900万元。“只有一个搞工程的人出来告诉我他会解决这个问题，但没有什么实质性的东西，所以他只是让我们等等。”
1月19日，于佳还前往国航大厦28层现场。“我和另一个供应商朋友一起去的，他有万元的逾期商票，很着急。”有一天我去的时候，已经有四个人了。现场有五家供应商。一名自称孟经理的工作人员接待了他们，但也没有给出任何反馈。“基本上反应为零。现场仍有一些人举着横幅，但没有任何作用。”
在华夏幸福北京总部待了近一周后，于佳一行于1月25日再次来到河北廊坊科技谷，华夏幸福地产事业部总裁与他们进行了交流，“他说现在还没有任何进展，商票的大宗赎回时间表最早是5月份。”
远在南京的一家建材公司老板袁熙也是受害者之一。由于商业票可以在市场上流通，因此他并不是华夏幸福的直接供应商，而是多次被出售的商业票持有者。“我们拨打了，他们说只负责个人权益，不负责业务。他们给了我们一个协调工程款的电话号码，但始终没有接通，商业发票上的电话号码也从来没有出现过。””通过了。
袁熙被拒绝支付的金额为30万元。他找到了其中一位商业票据持有人，对方告诉他，华夏幸福年前资金短缺，要到年后才会安排付款。相比白干了一年，袁熙现在心里不安，钱没到账上，然后***受到影响，没钱进货，工资也发不出来。”袁熙担心商业发票变成废纸，袁熙已经花掉了。二万到三万元走司法程序。
冉财经调查发现，由于商业票据的流动性，华夏幸福受商业票据逾期影响的供应商不计其数。多位受访者表示，涉案账户总金额可能达数亿元，涉及供应商可能达数百家。
时间回到年，王文旭大概也没有想到，华夏幸福有一天会被举起横幅讨债。自年在河北固安开发建设工业新城以来，华夏幸福以“工业新城运营商”自居，开创工业地产先河。此后十几年，北京周边不少县市都受到华夏幸福的青睐，王文学成为河北和北京的“地主”。
年7月，华夏幸福固安产业园成为唯一入选国家发改委第一批PPP项目库的产业新城项目。年10月，华夏幸福固安高新区、溧水区产业新城项目双双入选第三批国家PPP示范项目。年，华夏幸福实现销售额亿元，较上年增长60%，进入千亿元房地产企业阵营，在全国房地产企业销售排名中位居第八。
资深房地产分析师陈雷认为，“很多房地产企业的发展正在享受着时代红利、政策红利，但这种资源的消耗是有限的。”
转折发生在年，北京周边楼市开始多重调控。外地居民三年限购，房价腰斩，大量购房者离开。华夏幸福北京周边项目严重受挫。
从年开始，华夏幸福销售业绩进入疲软期，增速逐年下滑。年销售额甚至大跌12%至亿元，仍低于年的亿元销售额。据克而瑞统计，华夏幸福年全年成交额为949亿元，已降至年全年成交额949亿元。全国房地产企业中排名第37位。与年TOP20排名相比，这是一个较大的下降。
此外，公司年至年Q3经营活动产生的现金流量净额分别为-162.28亿元、-74.28亿元、-318.19亿元、-250.73亿元。方正证券评论称，“经营性现金流持续净流出，对华夏幸福的融资能力提出了更高的要求。”
在持续的运营和资金压力下，中国国土的“美好生活体系”孔雀城也开始感到“不爽”。据燃财经不完全统计，年以来，廊坊、郑州、武汉、南京、合肥、沉阳、江门等多个项目出现业主爆仓。*事件。
河北廊坊霸州华夏孔雀城榕园业主星星告诉燃财经，该项目共有近200户业主。他们在年6月以近万元/平方米的价格购买了房屋，仅仅六个月后，项目价格就跌至元/平方米。
“谁的钱都是大风吹来的，一套100平米的房子就损失了2万到30万元，首付全都损失了。”目前，该项目尚未移交。在观察了施工现场的进展情况后，星星等业主仍然认为，房子可能会逾期交付。
年初，中金公司、穆迪、惠誉、中诚信国际等多家机构相继下调中国土地开发公司评级。紧接着，华夏幸福债券和股票大幅下跌，境内外多只债券遭受负面影响，价格跌至历史低位。
国盛证券1月14日研报显示，华夏幸福资产负债率为82.09%，对应净负债率为214%。扣除预收款项后的资产负债率为78%。现金与短期负债比率仍低于1，“三条红线”全部被跨越。
1月15日，华夏幸福担保的两个非标信托项目“中融·融宇100***号资金信托计划”和“中融·吉大11***号资金信托计划”按期违约。还款总额11.2亿元。
王文旭做出了错误的举动：“最近一段时间，我日夜反思，公司为何走到这一步。公司目前的困境，受到外部冲击的严重影响，但核心还是内部原因造成的。”
在王科学看来，华夏幸福“发展产业集群、认真建设新城市”的战略方向没有问题，但“误判了北京周边的房地产形势，投资过于集中”。
工业新城的理想或许没有错，但实际环境往往是复杂的。
从业务模式来看，华夏幸福的业务板块主要包括产业新城开发及配套住宅开发。华夏幸福将其新型产城商业模式称为“开发性PPP模式”。简单来说，华夏幸福出钱收购土地、开发产业园区，在土地整理、基础设施建设、招商引资成功后，***将增加合作区的财政收入，华夏幸福可以和***征收土地整理费、基础设施建设费、产业发展服务费等。
YY评级指出，在这种PPP模式下，地方政府不能用现有的财政收入来支付服务费，而是需要用合作区未来新增的财政收入作为社会资本的回报来源。财政收入和社会资本将增加。有才华就会有回报，没有保障，也没有任何保障机制。
因此，作为开发商，不仅需要大量的预付资金，而且收入也高度依赖于招商引资。此外，恢复进度还取决于园区土地出让和税收收入，每个环节都存在很大的不确定性。这从公司应收账款规模的不断增加也可以看出。
冉财经查阅财报发现，年至年前三季度，华夏幸福应收账款分别为95亿元、189.1亿元、344.4亿元、468.7亿元、547.7亿元。原因是“应收账款***园区结算金额增加”。五年来，***欠款大幅增加452.7亿元。
同策研究院研究总监肖云祥表示：“华夏幸福面临的现状，很大程度上是因为企业需要不断扩大资产规模和资本投入，以保持竞争优势。另一方面，产业新城开发周期过长，投资无法快速回收。”
华夏幸福的模式包括通过销售园区配套住宅孔雀城来“自发电”，但项目布局不利，地产销售也无法挽救局面。
年之前，华夏幸福80%的土地储备位于北京周边，随后向长三角、粤港澳地区的扩张也效果不佳。截至年前三季度，北京周边土地储备仍占比66%，其他土地储备仍占比66%。大部分门店位于三四线城市。北京周边楼市调控再次受到疫情冲击。北京周边市场暴跌，华夏幸福的房地产销售一直无法恢复。
程宇认为，华夏幸福的产业园业务与房地产销售是互惠互利的关系。如果产业园开发不好，住宅就卖不出去。“中国土地开发会在低价圈下开发偏远地区的工业园区，然后吸引企业工业园区投资固定资产。只有人来了，周边房产的价值才会上升，住宅地产和商业地产房产可以顺利出售。”
“然而，华夏幸福赶上了固定资产投资下行周期，没有企业进来，工业园里还是杂草丛生，房产升值不了，也没有人来买。而且现在整个地产的资产流动性都下降了，谁愿意接手嘉兴这个三四线城市的这种时尚服装架加工厂呢？
此外，程宇还提到，华夏幸福的杠杆率过高。年之前，华夏幸福是市场上的“各种融资方式教科书”。据统计，华夏幸福使用的融资方式超过20种。“实际杠杆率远高于财务报表的水平。债务看不到，贷款主体也不清楚。”
燃财经梳理了华夏幸福历年的财务报告发现，过去几年，华夏幸福利用产业新城PPP项目进行融资，投行界形容为“把每一栋厂房、每一栋楼都证券化”。公园里的树。”
国盛证券指出，华夏幸福有息负债率持续超过70%。债务增加、规模庞大，偿债负担重。其流动负债率不容小觑，约占总负债的70%。截至年三季度末，华夏幸福流动负债.22亿元，主要为一年内到期的非流动负债，短期债务规模940.26亿元。
王文学在演讲中还重点反思了一点，“运营管理不精益，TOD轨道交通、医疗等业务没有取得明显成效，公司大量资金被消耗和占用，过去，考核机制不够健全，过分强调规模指标，忽视绩效指标。
此前，早在年，王文学就开始构建新兴产业版图，智和控股有限公司就是其对外扩张的方式。
YY评级指出，智和控股过去几年进行了大量并购，收购了新能源汽车、OLED、石墨烯等资产。-年，先后击败黑牛食品、玉龙股份、ST宏盛三壳整合的目的之一，就是引导产业向华夏幸福置地开发产业园转移，减轻招商引资压力。
然而，近两年，致和控股从买买买转向卖买卖，并处置了两家空壳公司。目前主要资产是黑牛食品壳承接的OLED显示屏，也就是现在的维信诺。它处于发展早期阶段，依靠大量政府补贴来维持盈利。
债务危机爆发的同时，1月28日，华夏幸福还拟通过发行A股的方式收购天津雨涵药33.34%的股权。据悉，宇瀚耀主营业务主要为石墨烯电池正负极材料的研发、制造和销售。产品主要用于锂离子电池的生产，属于新能源汽车产业链之一。遗憾的是，由于负债累累，王文学的产业扩张计划在2月18日落空。
平安救不了幸福。“这几年，平安真是一匹白马，无数大V夸它是好公司，好赛道，谁能想到短短几年，平安救不了它。”在雪球APP上，有用户这样抱怨。
早在年，华夏幸福就开始引入安全系统，试图“自救”。
年，陷入债务危机和裁员的华夏幸福，为了缓解金融危机，于年7月引入平安系统。年7月和年2月，平安资管两次收购华夏幸福股份，总价约180亿元。目前，平安寿险及其一致行动人平安资管合计持有华夏幸福25.12%的股权。
当时，平安与华夏幸福签署了对赌协议。华夏幸福年、年、年归属于上市公司股东的净利润较年分别增长30%、65%、105%，即不低于年。分别低于114.15亿元和105%。144.88亿元、180亿元。如果实际净利润低于承诺净利润的95%，中国控股需要以现金补偿平安。
华夏幸福年、年净利润分别为118.03亿元、146.85亿元，刚刚完成目标。然而，年前三季度，公司仅实现净利润72.8亿元，同比下降25.3%。显然无法实现年180亿元的净利润目标。根据YY评级计算，如果业绩达不到目标，中国土地开发的现金补偿预计为10亿比2亿元。
值得一提的是，自年6月以来，中国平安已累计向中国土地开发提供了120亿元永续债，初始利率在8.0-8.5%之间。年12月，中国土地开发与平安完成另一份协议。发行规模3.4亿美元私募债券，期限364天，票面利率高达10.875%。
据上海证券报报道，2月4日中午，平安集团总经理兼联席首席执行官、平安银行董事长谢永林在集团业绩发布会上回应华夏幸福。他表示，平安目前对华夏幸福的股权投资为180亿元，相当于境内债权投资为360亿元，风险暴露总额为540亿元。
“不过，风险暴露并不代表实际损失，我们一向倾向于谨慎、审慎的态度，我们会按照流程做好提取拨备的准备。”虽然谢永林表示，目前华夏幸福已成立债务委员会，平安并不了解相关情况。而且进展非常明显。但在外界看来，平安540亿元的“投资”无疑是一个错误。
对于平安是否会继续担任华夏幸福的白衣骑士，程宇告诉燃财经，“对于华夏幸福来说，不接手很正常，但从商业角度来说，接手就很不正常了。””。他指出，如果平安继续伸出援手，那将是出于业务以外的原因。
雷雨过后，华夏幸福也表示将认真履行责任，坚决不逃避债务取消。2月18日，王文学在新年致辞中表示，“在债务委员会的工作框架内，目前我们整体的风险化解工作正处于积极的窗口期，下一步要看我们怎么做。”
据界面新闻报道，华夏幸福的多项救助方案近期也浮出水面。其中，有消息称，重组方案为河北新机场与王文学进行股权交换。换股后，河北新机场持有中国土地开发35.45%股份，成为主要股东之一；王文学持有河北新机场35.45%的股份，不再持有中国土地开发股份。以华夏幸福每股净资产作价，河北新机场、中国平安、华润集团各认购10亿股，债权人通过债转股获得10亿股。
至此，中国土地开发总股本约为80亿股，其中河北新机场持有约25亿股，占股权30%；中国平安持股约20亿股，占股本25%；华润集团及债权人各持有约101亿股，占股权12.5%。华夏幸福收到现金约360亿元，有息负债减少约120亿元。
肖云祥对华夏幸福的未来持乐观态度。在他看来，“华夏幸福不是一家缺乏造血能力的公司，公司在各地的项目目前仍在正常运营，拥有大量的土地储备和项目，都是有前景的。”有较大的增值空间。如果短期内能够实现，解决目前的困境不成问题；其次，公司与***之间还存在大量应收账款，只要操作得当，是可以加快付款速度的。”
“我们都需要‘勒紧裤腰带过日子’，刮骨解毒，向死而生，重新走一遍艰苦的创业之路。”王文旭的决心很大，但要还清数千亿的债务却并不容易。华夏幸福能否走出阴霾，有赖于王文旭和各方的共同努力。
参考：
《华夏幸福的资本局：平安即幸福》YY评级
《王文学的自我批评》一地产
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