没想到，下半年楼市又开启了“明斯基时刻”。
房地产行业再次迎来拐点。
楼市是政策市场、金融市场，实际上也是情感市场。
在情绪的影响下，很难看透“房价”。
如今看来，预测长期房价的意义已经不大了。最好关注眼前的未来。
短期房价看什么？
供需！
严肃地说，天津楼市是时候密切关注供需了。
持续去库存、供应冻结、卖地暴跌……
这不仅仅是一个事实问题。供需关系已经到了拐点，警钟已经敲响。
天津今年二季度新建商品房存量已正式公布。
整体库存3193万平方米，比一季度增加85万平方米。
但与去年第二季度相比，却下降了11.3%。
显而易见，去年四季度以来，天津新房存量一直在下降。
季度存量=未开发土地面积+未售商品房用地面积
除商品房外，该数据还包括安置房、动迁房等经济适用住房。
总体库存减少只是一个平均值。
关键要看各个区的库存变化，差别很大。
【全市六区】
今年二季度，全市六区库存全部下降。
河西库存减少最为严重，全市降幅最大。
去年第二季度，有44万平方米。今年一季度，仅剩18万平方米。第二季度就更少了，只剩下12万平方米。
新梅江（含陈塘）的份额占河西的80%。
平均每月成交量2万-3万平方米，流通速度非常快。
上半年的改善是显着的。尽管新梅江户均价近500万，但销量仍位居行业前十。
365房产研究院下半年购房者调查显示：
河西区想要购房的人群比例高达52%。
第二批新梅江尚未上市。即使第三批上市，也要到明年春节后才能上市。
“只出不进”的局面将使新梅江的股价见底。
库存已敲响警钟！必须认真对待！
现在不仅仅是价格的问题，还有数量的问题。
南开区豪宅升级步伐放缓。
价值600万以上的房源，一个月能卖出5套就不错了。
“高价库存”稳定在50万平方米左右，不用太担心。
就连河北的库存也在减少，今年二季度比去年同期下降了33%。
十里观澜的“消化能力”很强，一个板块就撑起了河北一半的份额。
中冶德贤华福、西牌国银等均已转为现房，正在慢慢出售。
关键是河北没有“替补委员”。土地沉默的B面是新增供应量的减少。
河东的库存虽然也在减少，但并不紧迫。
随即，万新城河源（东方西河）和格调补亭相继补仓，库存也不低。
虹桥库存先涨后跌，全因云麓大厦“自产自销”。
【环城四区】
西青新房库存供不应求！
从去年第二季度的317万平方米，到今年第二季度的136万平方米，减半。
库存减少的趋势没有刹车。
大学城路段流量最快。
去年成交49.5万平方米，今年上半年又成交8.4万平方米。
目前尚无新挂牌土地，下半年将继续去库存。
水西、梅江两个“新城区”上半年“以游客为中心”，交通量有所改善。
6月，绿城水溪云路签约57套，格调初青签约42套……流量铺天盖地，市场刚刚发生变化。
与河西一样，西青也是“供小于求”，房价难以挖掘。
津南新房存量较多，是东丽、北辰的3-4倍。
去年第二季度为576万平方米，今年下降了25%。
能够淘汰的仅集中在莘庄、海家园、鲜水谷，其他板块都在“快步前进”。
与今年一季度相比，北辰是市区和环城中唯一库存量有所增加的。
去年下半年房价暴跌，北辰提前一年透支了燃眉之急，导致今年成交量跟不上。
要想增量，就得透支明年的刚性需求，靠较低的房价来迎合。
这仍然压低了很多库存，北辰的房价还没有见底。
【滨海新区郊区五区】
远郊和沿海地区新建住宅存量总量高达2191万平方米，占全市的68.6%。
有时我们总喊天津库存高，但事实上，市区和环城地区加起来只占库存的30%。
远郊有很多这样的地方，但它们不是你喜欢的。它们属于“小型透明库存”类别。
武清库存增幅全市最大，今年二季度比去年翻倍。
新天津人口减少，对于武清楼市来说将是“沉重打击”。
天津楼市整体去库存，这是事实。
看看分工，就更清楚了。
*河西、西青地区，新房库存“见底”，供需关系打破平衡，房价逐步回升。
* 河北、河东、东丽、晋南相对稳定，维持现状。
* 北辰、武清，库存在上升，但房价却没有上涨动力。
很难用一句话来概括天津房价的走势。它不是“一致行动”。
除了“库存差异化”之外，还有一个关键点被忽视了：
必须明确的是，天津楼市出现了“供应冻结”。
能够出售期房的开发商越来越少（详情）。
那些有问题的、没有品牌力的、建设速度慢的……期房卖不出去，降价失败。
据365房地产研究院统计，天津“问题库存”约800万平方米。
比如蓝光、恒大、协信、阳光城、金桥的遗留供应……
本以为可以等白衣骑士通过并购清理战场，补充土地供应。
结果，还没来。
冷冻物资每天都放在那里，没有人注意。
梅江一号院尚有三期土地，但不能改造。
金桥在北辰的两个项目基本暂停了……
楼花的光芒来自于信任，却偏偏又失去了。
冻结供应，即使降价，也不会对周边优质楼盘产生影响。
就连“砸价小王子”融创也已经停售了。
在去库存的情况下，天津楼市的有效供应量将从这800万平方米中扣除。
出水口常开，但进水口半开半闭。
天津市出让住宅用地面积逐年减少。
2020年将比2019年减少24%，2021年将比2020年减少8%。
最关键的是，2021年分三批销售仅83万平方米。
因此，今年肉眼可见的新项目很少。
今年批量销售54万平方米，同比下降89%。
即使第二批挂牌土地全部出让，也只有150万平方米，同比减少64%。
据了解，今年1564亿元的土地出让目标已大幅下调。
全年卖地很少是既成事实，这意味着新房供应量较低，库存不断减少。
这三批土地明年基本不会入市。
土地市场就是这样：“怕它不来，又怕它乱来”。
现在，天津新房供需结构持续刷新。
除去年9月和今年4月外，每个月供应量均小于成交量。
楼市完全回归自我调节，要相信客观经济规律。
如果天津新房总体库存下降到3000万平方米以下，那么供需关系将相当合理。
三季度楼市将继续维持现状，但随着库存持续下降，四季度将会出现变化。
因此，四季度将是楼市的拐点。
今年我们一直强调要关注“大行情下的小行情”。
舆论的逆转不会带来楼市的根本性变化。
只有供需关系的逆转，才是楼市逆转的最大基础。
不要做“温水煮青蛙”。
相关资讯：