近日，东莞发布“投资限制30条”，提出进一步破解土地资源瓶颈，打破发展空间碎片化、低效、同质化，实现空间扩张，为产业项目提供支持。
特别是，提出加强土地征储整理，统筹全球招商引资50平方公里工业用地，推出3.336亿平方米低成本工业用地“四百万平方米”、100万平方米工业用地。平方米城企联合投资基地、100万平方米高层成长型企业综合体、100万平方米保税高端产业空间，满足不同类型产业的需求。
目前，东莞“空置房扩容”工作正在快速稳步推进。无论是重大龙头项目频频落户的重大战略平台，还是正在酝酿的新城村产业园，都在以更低成本的产业空间获得更丰厚的亩产效益。
东莞吴业通航拍照片
创新的土地储备和准备
解决土地碎片化问题
凯富半导体项目启动，新签爱电子加速技术应用项目、新型导热散热材料项目、胜美达自动化智能装备项目……今年以来，四大项目之一东莞银平合作创新区战略平台大项目不断涌现。并到达了。
“‘西服面料’土地不能浪费，要用好用好，吸引重大特大型龙头项目。”谢岗镇镇长李慧琴表示，要用连片土地为招大好商提供支撑，改变谢岗“满天星斗”的局面，实现高质量发展。
拥有优质、广阔的工业用地，成为银平合作创新区快速发展的重要基础。谢岗镇招商局副局长周表示，作为东莞市“扩空间”试点镇，谢岗迄今已“腾出”土地近1.2万亩。今年预计推出工业用地580亩，吸引高端智能装备、电子信息、新材料项目。
连片土地资源对高端产业的拉动作用逐渐凸显。“年以来，谢岗镇重大项目逐年大幅增加，从年的5个增加到目前的24个。”周堆说，“我市出台了新的乡镇联合招商政策，去年谢岗镇全镇303亩连片土地已纳入联合招商基地，今年将申请967亩，其中600英亩是连续的土地。”
广东智能制造中心
目前，东莞土地开发强度已超过国际公认的30%警戒线。增量土地不可能持续开发。而是主要依靠现有土地的二次开发来推动经济发展。如何用好土地储备整理的发展模式，为重大项目、龙头项目提供土地要素支撑，对东莞产业发展至关重要。
截至去年底，东莞市已完成5宗地块，面积亩。各镇、街道已纳入市土地储备亩，正在入库亩。
“30条投资限制”进一步提出，今年将整合松山湖东部产业园、银屏合作创新区、水镇功能区麻涌站单元起步区等连片地块，首批启动10平方公里全区域招商引资。
这些试点地区空间规划和基础路网建设已全面启动。走访各个项目工地，施工人员行色匆匆，机械车辆快速行驶。
从松山湖高新区出发，约半小时车程即可到达其石镇松山湖东工业园。东莞工业园区是一个拥有大量土地资源的园区，但由于种种原因已经“沉睡”了10年。
松山湖自然资源局副科长孙杨表示，去年下半年以来，松山湖高新区已在此收购储备土地亩。创新实施“基本工资+增值份额”的购买储蓄激励措施。工业产值越高，老百姓的红利收入就越大，大家一起把“蛋糕”做大。
松山湖东工业园效果图
目前，产业园已完成管控法规制定，正在建设中。园区基础设施路网建设预计今年年底前完成。作为东莞首批战略性新兴产业基地，将吸引全球投资，重点承接精密制造、新兴技术、环保节能等高成长企业，支持松山湖研发创新，打造“松山湖”。Lake2.0升级版”。
东莞水镇管委会城市更新局相关负责人介绍，麻涌站单位高起点起步、高标准建设、高效率推进。其中，702亩空地正在办理用地审批手续，约650亩农用地已整体出租，招商也在进行中。“空间大、基础好、潜力足，是麻涌站单位的优势。”该负责人表示，未来将打造一个重点发展5G+智能制造、生命健康、现代服务业的科技城。
关于工业园区改革的思考
激发城市发展新动能
行走在东莞水乡片区，河网纵横，土地分割成小块，建设用地稀缺。目前，水镇区域开发强度超过40%，急需开辟新的产业空间。
据上述水镇管委会城市更新局负责人介绍，红梅镇目前正在规划水镇首个连片成熟的“产改”项目。在亩土地上，原有低矮破旧的旧厂房将被拆除，取而代之的是近60米高的现代化工业园区，实现“产业上楼”，促进制造业集约化发展。
在“世界工厂”阶段，东莞“村村有火，户户冒烟”，农村集体土地承载着东莞2/3的经济存量和2/3的工商企业。随着时代的发展，镇村级工业园区已成为当今产业升级的障碍。存在土地权属复杂、碎片化、利用效率低、环保安全问题突出等一系列问题。阻碍人才和创新要素的引进。
改变已经成为摆在东莞面前的唯一选择。曾经因镇级工业园而繁荣，如今镇级工业园却已经没落了。
改造后的皖江明丰工业园
据初步统计，全市有面积5公顷以上连片工业园区个，总面积约52.4万亩，工业企业4万多家。东莞提出以5万亩镇村工业园为突破口，尽快打开局面。
为此，东莞采取了“先试点、后推广”的方式。去年以来，选定9个工业园区作为转型试点，探索不同类型的转型模式，逐步解决难点和关键问题，探索出一批可借鉴和推广的经验。
市自然资源局相关负责人介绍，今年首批260个城市更新拆建项目已会同各镇和相关职能部门清理完毕。总用地面积2.3万亩，预计总投资约亿元。同时，基于全市工业园区数据台账，筛选新一批转型意愿强烈、条件相对成熟、发展前景广阔的工业园区纳入转型升级项目，总结经验。一批试点做法将逐步推广应用。
今年4月，东莞《关于加快镇村工业园改造升级的实施意见》及相应配套政策发布。针对征地补偿难、连片整治动力不足、各类历史遗留问题负担重等困难，整合60余项创新成果，充分调动市场主体、村集体等各方积极性。
政策红利的释放，为一大批镇村工业园区改造项目增添了动力。
以东城桑园第三工业区城市更新单元为例，受益于新政策，该项目可避免将平方米工业建筑移交给街道。按照M0，工业用房销售价格按1万元/平方米计算。新政策实施后，公司销售额将增加万元。
5月15日，城南大街30个城市更新项目启动。集中开工仪式在位于广深高速石鼓出口的亚洲智慧新城项目举行。这是该市首批“产业转型M0”项目之一，计划投资45亿元，改造单位面积22.73公顷，规划总建筑面积70万平方米。
亚洲创新智慧新城项目效果图
这个即将走出蓝图的城市更新项目的“前身”，是一个在20世纪90年代逐渐形成的工业园区。30多家加工厂落户于此，从事塑料、制鞋、五金等低端产业。随着工厂老化和产业转移，这个老园区的经济价值严重下降。然而，此时此刻，“拐点”已经到来。未来将围绕“新基建”，打造数字经济产业集群。项目投产后，预计将吸引数千家优质企业和数万名高科技人才落户园区，创造相关就业岗位5万多个。
在虎门镇北栅社区，一座占地6万多平方米的旧工业厂房刚刚被拆除平整。在这片蒸蒸日上的土地上，将推进“产业改革M0”工程，投资15亿元建设大型智能柔性制造、大湾区物联网产业枢纽集群、东莞现代服务业集群，预计年产值180亿元。
谢岗镇花园工业区内，将拆除重建部分老厂房和公交车站，改变部分老厂房的结构和功能布局，建设总面积459亩的新工业区。建在镇中心。
昔日破旧的镇村工业园区“变身”为现代化工业园区，将为一批批高成长的创新型企业提供优质产业空缺，为城市发展注入新动能。
探索简政放权、强化监管、改善服务新机制
释放市场主体活力
如何在“扩能”过程中更好更快地服务企业，进一步放宽投资？目前，东莞松山湖、水乡等5个平台正在探索“土地流转方案”改革新机遇。土地出让前，必须先编制建设工程设计方案，企业拿到土地后即可核发建设工程规划许可证。
“这项改革可以为项目实施节省半年时间。”孙杨解释说，以前公司拿到土地后，需要设计建设项目设计方案，然后报各部门审批。改革后，重大工业项目前置审批机制得到完善。根据项目产业发展类型、容积率、固定资产投资强度等指标，提前设计建设项目设计方案，在用地的同时核发建设项目规划许可证。获得。
“土地划转”改革被认为是建设项目审批制度“标准用地”改革的升级版，在优化服务方面又进了一步。此次改革将在松山湖、水乡等五个平台试点。
“近期，松山湖的一个机器人项目计划试点这一改革，预计11月份完成。”目前，试点工作仅针对新一代信息技术、高端装备制造、新材料、新能源、生命科学与生物技术等领域。战略性新兴产业，这也印证了东莞产业转型升级的决心。孙杨说：“只要是优质项目，交给我们，剩下的我们来做！”
松山湖
在“扩空心”过程中，简政放权、强化监管、改善服务改革不断深化，企业获得感有效增强。
原来住建局改革中，企业只需办理建设用地规划相关手续，在设计审查过程中即可同步进行基坑施工。仅此一项改革，即可将工期缩短3个月以上。今年以来，全市共有27个项目自主申请提前开工基坑建设。
近期实施的《东莞市控制性详细规划调整管理办法》可以通过缩短办理时间、简化办理流程、调整相关规定、优化配套要素等方式，有效服务企业。
例如，塘下镇沁瑞项目，调整内容是优化道路坡度和线路位置，属于控制方案的微调，所需处理时间为30个工作日。通过事先沟通协调，方案将在提交后7个工作日内完成。望新项目是该镇的又一个项目，计划对工业保护线内的工厂进行工业改建。申请将初级工业用地容积率由1.8提高到3.5，并直接按照调控规定进行微调。处理时间从三个月缩短至一个月。
“扩大空置房”作为一项系统工程，不仅关系到东莞产业升级、重塑发展格局。在一系列新的改革机制下，城市营商环境得到优化，市场活力进一步激发。
以“拓展空间”为突破口，昔日的“世界工厂”进行体制改革、产业升级、格局重塑，成为先进制造业的强劲市场。
【记者】吴文军
【作者单位】：吴勤虎；郭文俊
【来源】南方报业传媒集团南方+客户端
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