钱江晚报每小时新闻记者蒋敏华尹梦怡黄磊/文罗迎欣/制图
杭州今年最后一次住宅用地出让已于11月29日结束。受市场环境影响，全年住宅用地供应量较去年下降30%以上。住宅用地供应减少是否会影响明年新房供应？杭州商品房库存量（包括显性库存和隐性库存）有多少，能销售多久？
钱宝美好生活研究院对库存进行了详细统计。截至11月底，杭州待开商品住宅总建筑面积约1585万平方米（不含共有产权住房）。按今年住宅平均成交面积125.6平方米计算，这相当于商品房隐性库存约12.6万套。加上目前十区已拿到预售证但尚未售出即显性库存的房屋数量约4.3万套，目前杭州商品房总库存约为16.9万套。
由于今年新房销售整体放缓，前11个月杭州商品住宅月均成交量为7230套，整体销售周期呈现较长趋势，达到约23.4个月。但事实上，各个城市地区、主要行业之间的供需关系有很大不同。有些行业长期处于“零库存”状态，而另一些行业，如果交易量不发生变化，淘汰周期将持续数年。
库存约169,000 件
主城四区仅占20%
销售周期为23.4个月。光看这个数字，看来杭州的库存压力很大。住房城乡建设部发文要求，净化期超过36个月的城市要停止供地，净化期在18至36个月的城市要减少供地，净化期在6至12个月的城市要减少供地。月以上的应增加土地供应，6个月以下的应大幅增加土地供应。增加土地供应。按照这个标准，杭州应该被纳入18至36个月的范围内，这意味着库存压力较大。
但是，我们应该动态地看待杭州的脱碳周期。今年全国楼市低迷，杭州也未能幸免，成交量较去年大幅下滑。去年，杭州商品房月均成交量为13287套。如果按照这个计算的话，16.9万台的销售周期大约是12.7个月，也就是一年。
当然，尽管各种利好政策出台，明年杭州楼市突然恢复到去年上半年的热度似乎不太可能，但接近2020年的水平还是有可能的。2020年其中，杭州商品住宅月均成交量为9278套。以此计算，目前库存去化周期约为18.2个月，处于合理范围内。
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此外，各城市地区库存水平极不平衡。上城、拱墅、西湖、滨江四大主城区商品房库存总量仅为3.38万套，约占十区总量的20%。萧山区商品房总数位居十区之首，达31286套，接近市区四大区的总和，占比18.5%。
滨江区库存量最低，仅有2956套，占比1.75%。滨江区显性库存仅有457套。以滨江区321套月均成交数计算，淘汰周期为1.4个月，隐性库存淘汰周期仅为7.8个月。
上城区也是如此。月均成交量747套，显性库存去化周期仅为1.8个月，隐性库存去化周期仅为6.6个月。供需关系比较紧张。
从目前的数据来看，西湖区整体去污周期长达38.4个月，令人惊讶。主要原因是西湖区今年的住房供应量极少，成交量因此处于较低水平。今年9月15日销售的之江未来社区地块的潜在住房供应量预计将达到四五千套，潜在库存将大幅增加。上涨突然拉长了淘汰周期。但事实上，随着供应量的增加，西湖区的月均成交数量也会大幅增加，因此其实际销售周期将大大缩短。
热门改善区一房难求
销售单位平均面积增加10
除了城市之间差异巨大之外，地区之间的划分也非常大。在一些热点改善行业，市场仍处于“饥饿”状态。
例如，在奥体、申花、未来科技城、钱江新城二期、望江新城、枝江等改善客群相对集中且价格反转红利依然存在的板块，大部分楼盘一进入市场就被抢购一空。今年以来，这些板块的供应量和成交量几乎齐头并进，进市多少卖出去，几乎处于“零库存”状态。
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事实上，从今年的销售单位面积来看，也可以看出主城热门地段的销售比例在增加。去年，由于非主城区房地产销售量较大，新增需求户型占比较大，平均户型面积为115平方米，基本是新需求户型的115平方米。与2019年、2020年一样。今年，随着市场行情的变化，刚需板块成交比例有所下降，销售单位平均面积骤然增至125.6平方米。
在各大城区中，余杭和萧山比较有特色。热门地区和冷门地区并存，直接产生了“一区两政策”，即同一城区不同街道实行不同的购房政策。比如萧山的钱江世纪城和市北地区，房子难找，但更多地区市场冷清，所以限购有所放松。
目前，非主城区的其他区域的拥堵缓解速度较慢。比如临平、富阳、临安，如果按照今年月均交易量计算，需要几年时间才能消化。这是一个完全的买方市场。好在，今年以来，购房政策不断放松，市场环境总体向好，购房率有望逐步回升。与此同时，一些城区也在动态调整土地供应节奏。比如临安已经半年没有卖过一块地，这也有利于改善供需关系。
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