（图片来源：全景视觉）
经济观察报记者张亚男田国宝6月12日，河北省三河市燕郊高新区迎来了一批数千人的考察团，他们的身份与——个批发市场商户相同。当天早上，他们从北京及周边地区聚集到这座距离北京市中心不到40公里的小城市。
这些商户大部分来自北京大红门和北京动物园服装批发市场（以下简称“东票”），还有少量来自燕郊及周边地区。上午参观了汇福商贸城，下午在位于102国道南侧的汇福宾馆参加了汇福商贸城招商会。
汇福商贸城位于燕郊燕顺路西侧。是汇付天下悦榕湾的配套商业项目。原计划引进家乐福超市，并以超市为基础建设美食城。根据汇付天下最新规划，这里未来的主角将成为服装批发市场、服装设计事务所和商业配套。
在燕郊，发生变化的不仅仅是汇福商贸城。近两个月不到，燕郊部分建材城、商场、超市已清空原有商户，贴出商贸城、服装城的招商广告。一些国际会议中心、研发大楼等物业也将改造成批发市场。
2017年“317”楼市调控后，燕郊长达十年的房地产热潮暂时降温，房地产市场萎缩进一步影响政府相关税收收入。如果说回归实业是燕郊未来发展的出路，那么服装批发市场则是一次新的尝试。
从北京飞往燕郊
杨艳是汇福商贸城千人巡查组的成员。 6月12日上午，她来到汇付天下商贸城。随考察团参观完商贸城后，她于下午乘车前往汇府酒店参加。参加招商引资大会。投资会上，她缴纳了5000元定金。
汇福商贸城分为三期。本次招商会主要针对一期8万平方米项目。共推出近1200个摊位。每个摊位租金5元/平方米/天-8元/平方米/物业管理费1元/平方米/天，商户可免收半年租金和物业费。
杨艳对服装批发市场并不陌生。她从2007年开始在北京东票卖衣服，拥有十多年的行业经验。她在东皮片认识了同样做服装批发的丈夫。 2012年结婚后，他们在东皮片开了一个小摊。
“审批过程中，我们主要做一些小玩意儿，比如袜子、手套、帽子、围巾、打底裤、内衣等，虽然不起眼，但赚的钱不少。”阳炎抱怨自己生错了时间，错过了机会。在批发市场最火的那几年，她入行时，由于网络电商的冲击，批发市场生意已经进入微利期，但一个四五平米的过道摊位仍然让她的家人生活无忧。 “虽然他们能赚到我有钱，但我赚不了很多钱，而且我还买不起北京的房子。”
结婚第二年，杨艳和丈夫在燕郊买了一套两居室的房子。 “当时我买房子是为了投资。后来赚了钱，就把燕郊的房子卖了，在北京买了。”然而，北京的房价上涨速度明显快于她赚钱的速度，“比我们早四五年入行的人基本上在北京都有房有车”。
2016年下半年，燕郊东茂国际服装城（以下简称“东茂”）开始在北京东茂等批发市场招商。此前，东茂搬迁的消息已经在商家中广泛流传。 “孩子们渐渐长大了，租不到房子，就在东茂租了一个摊位。”
2016年底，杨艳一家搬进了燕郊自己的房子。 “2017年初，东茂开业，我在这里工作，孩子的爸爸在北京看摊。”不过，这种情况并没有持续多久。 2017年11月、3月，杨艳在东票的摊位彻底停业，一家人将生活和工作重心转移到燕郊。
杨艳现在已经是两个孩子的母亲了。她有房、有车、有事业。本来应该是最幸福的时光，但是新的问题却出现了。 “这几年批发生意很难做，搬到燕郊后就更难做了，每年的租金在10万元以上，赚到的钱基本都用来给商场付租金了。 ”
但这并没有影响她在燕郊扩大业务规模的想法。缴纳了汇付商贸城的押金后，接下来就是等待抽签选摊位了。 “在批发行业，只要找到货源，谁都可以做。几年后，如果积累了一批稳定的客户，还是能赚点钱的，但燕郊和北京还是有差距的。北京做得好的事在燕郊不一定也一样。”
杨艳参加完招商会后不久，时茗就开车带着妻子匆匆赶往汇府酒店。工作人员告诉他，招商会已经结束，招商人员已经回到商贸城了。这让诗茗傻眼了，因为他刚从汇付商贸城到达酒店。
施明是北京大红门早市的一名商人。上午10点左右收市后，他计划直接前往燕郊参加投资洽谈会。不过几个朋友也要跟他一起去，所以时间就耽误了。到达燕郊的时候，已经是下午三点了。第一站是汇福商贸城。工作人员告诉诗茗，招商会在汇府酒店举行。 “当我到达酒店时，人基本上是空的。”不得已，诗茗一行人回到了商贸城。现场，几人共缴纳了三个摊位的押金。
研发大楼变身鞋城
今年4月，杨艳将东茂国际服装城的摊位转租，一边照顾孩子，一边开始经营网店。然而，网上商店的生意却不太好。 “这里（汇福商贸城）有半年租金优惠。还有物业费，所以我想再尝试一下租摊位，如果效果不好，我就转行。”
在北京整顿批发市场的同时，河北永清、白沟、燕郊、廊坊、武清、石家庄等地也伸出了橄榄枝。这些地方均派出招商队伍作为分流点，常年驻扎。大红门等服装批发市场集中招商。与其他地区相比，燕郊显然是后来者。
至于为什么选择燕郊，杨燕说，一方面是因为她的家在燕郊；另一方面是因为她的家乡在燕郊。另一方面，燕郊靠近北京，做生意相对容易。 “我看过其他地方，感觉不太好。其实对于我们老商人来说，做的好不好，不用看就能知道。”
阳炎的判断逻辑并不难理解。无论从交通、区位优势，还是距离消费市场的距离来看，燕郊与北京的距离都是一大优势。 “虽然可以从全国各地购买商品，但北京仍然是主要消费地。 “市场上有市场，送货也快，我当然选择离北京近的地方。”杨艳说。
诗茗和阳炎有着相似的想法。施明是一位拥有近20年批发市场经验的老商人，在北京生活多年。 “我的孩子在北京上学，我认识的人都在北京，所以不可能离开北京。和燕郊相比，距离很近，两地之间还是可以通行的。”诗茗说道。
作为燕郊第一家服装批发市场，东茂国际服装批发城原名东茂国际中国珠宝城。主要经营古玩、书画、珠宝等，当时的租金为5元/平方米/天，大部分摊位已空置多年，人流量很少。
该市场于2017年初开始试营业，作为服装批发市场，目前已基本租满。租金普遍超过10元/平方米/天，部分摊位租金接近20元/平方米/天。燕郊其他商场的租金一般在5元/平方米/天左右。
今年5月以来，有消息传出燕郊多家商场将转型为服装城。燕郊申威北路北侧原乐天玛特购物中心内的乐天超市自6月13日关门后，目前空置率已接近一半。
6月初，乐天玛特及周边批发市场及物业、燕复大建材市场部分、燕郊研发大厦及部分物业划入东茂国际服装批发城二期，并开始张贴招商广告。招商广告显示，燕郊精工园区内原本作为研发大楼而建的研发大楼，未来将成为鞋城。
此外，位于东茂国际服装城南侧的绿岛建材城也贴出了聚龙服装城的招商广告。斯博兰国际会议中心旁边的一处楼盘也挂着天乐服装城的招商横幅。阜城商街商业街已更名为阜城国际商贸城，主要用于接待大红门商户。
此外，集美、巨然之家等家具市场也休市整修，但未来经营业态尚无明确；中商、天客隆、燕郊奥特莱斯等多家门店也开始关闭原有商户。即将转型为物美超市，但大部分业态的方向尚未确定。
回归产业
兖州市作为河北省国家高新区，区位优势尤为明显。据官方介绍，燕郊距北京首都机场25公里，距天安门30公里。毗邻北京市通州区、顺义区。有5条航道连接北京。随着京津冀协同发展不断深入，地铁平谷线已开工建设，徐引路大桥即将通车，燕郊与北京的联系将变得更加紧密。
1992年，燕郊成为河北省省级开发区，1999年成为省级高新技术产业园区。2010年11月，国务院批准燕郊高新区升级为国家高新技术产业开发区区。区内有省级单位12个，科研单位11个，高等院校8所。
产业方面，高新区成立后的最初几年，燕郊初步形成了以装备制造、汽车零部件、机械制造、信息电子、新能源、生物医药、新材料等为主的现代制造业。同时规划发展文化创意、现代物流、商务服务、休闲服务、科技研发等现代服务业。
但随着2008年金融危机的到来，在此后的10年里，房地产逐渐取代相关产业成为燕郊的主角，大量工业园区项目转型为房地产项目（详见经济观察者网《五年内唯一一个工业项目落地燕郊》《沉睡城市的烦恼》《燕郊首尔甜蜜城原来是一个工业园区吗？北京周边地区的产业与房价的选择》等报道），工业发展逐渐下滑。
自2014年底燕郊房价突破万元大关，以及2017年“317”楼市调控政策出台前后，燕郊房价两年内翻了三倍，价格一度达到3.3万元/平方米。但随着2017年一系列调控政策的出台，燕郊房价开始下滑。截至目前，价格已跌破2万元，部分小区二手房价格减半至1.5万元/平方米。
与之相伴随的是成交量的下降，较楼市调控前的高峰期下降了近90%。交易量低迷意味着房地产相关税收的减少。以2017年为例，上半年二手房交易相关税收收入超过8亿元；而下半年则只有2亿元左右。
在这种情况下，回归产业不仅是燕郊摆脱困境的机遇，也符合燕郊国家高新技术产业开发区的身份。虽然服装批发市场不符合燕郊的产业定位，但东茂的租金表现和入住率无疑为目前低迷的燕郊带来一线希望。
国家发改委城市小城镇中心原主任李铁表示，任何地方的产业发展都是一个从低端产业聚集到高端产业聚集的转型升级过程。在这个过程中，产业发展所需的各种要素逐渐凝结，这些要素是产业发展的关键。
银泰集团副董事长刘文军认为，产业发展需要物质资本、人力资本、社会资本三个要素，其中人才是关键。人才往往向大城市集中，各种资源集中，资源效应最大化。燕郊作为距北京最近的地区，发展产业优势明显。
虽然服装批发市场不符合燕郊的产业定位，但一方面可以提高一些闲置物业的利用率；另一方面，服装批发行业等商业行业可以在一定程度上带动物流仓储等其他行业的发展，从而激发行业发展活力。
不过，对于杨艳和诗明来说，他们更关心的是哪个批发市场性价比高，哪个品类的产品容易发货。他们不知道。也许他们，从北京调来的商人，会成为改变燕郊历史的一批人。
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