对于大多数人来说，柬埔寨这个东南亚小国是遥远而陌生的。让很多人没想到的是，中国的炒房客居然来到了这里：他们带着大量的资金和国内炒房的经验，来这里炒房、炒地。“通过风险可以发现财富”。在一场豪赌中，你可能会输掉一切，也可能会发大财。
柬埔寨首都金边二月气温炎热。市区一家灯火通明的售楼处，当地销售代表正用流利的中文向中国购房群体灌输柬埔寨的“金银场景”：
“柬埔寨是一个美元拥有的国家，没有外汇管制，赌博合法，开放政策比香港和澳门的总和还要好……”
这几乎是现在金边任何房地产项目的必备线路。同样的“好处”在面对不同的中国租户时会重复出现。
得益于近年来柬埔寨国内的“改革开放”以及全球加工制造业的产业转移，柬埔寨经济连续多年保持7%以上的增速。越来越多的中国企业和投资者将目光投向美国和美国。加拿大、澳大利亚、泰国等国家纷纷转向柬埔寨，有的购买房屋，有的直接购买土地。随着资金的积累，这里的房价疯涨，房价、地价也水涨船高。
一年前，在一家中国公司工作的柬埔寨西哈努克人李文波被派往金边工作。当时，西哈努克城几乎没有高楼大厦，很多地方还是空地。一年后，他被安排返回西哈努克城工作。家乡的变化让他对——也感到陌生。整个城市就像一个大工地，几十栋高楼拔地而起，高速公路经常堵车，车不够用。水和电.
西哈努克港，简称西哈努克港，位于柬埔寨西南海岸，面积868平方公里，当地人口约22万。距柬埔寨首都金边约240公里。它是柬埔寨最大的海港，也是柬埔寨仅次于金边的第二大海港。它是一个大城市，也是柬埔寨唯一的经济特区和免税港。其地位类似于20世纪90年代中国的“深圳”或“海南”。
柬埔寨国土规划建设部数据显示，年至年，外资企业在柬埔寨共开发房地产项目287个，总投资42.97亿美元。其中，中资企业项目110个，总投资16.56亿美元，占比近40%。中资企业已成为柬埔寨房地产的最大投资者。
首都金边的全景。
在各方资金推动下，西哈努克市精装高层住宅价格为每平方米-元，金边房价为高达-元。1万元/平方米，至少是三年前的两倍。
金边和西哈努克的土地价格也被推高。例如，西***里海滩附近的土地，两年前每亩价格为2至300万元，但现在已上涨至万元左右。金边、西哈努克等热门地区地价普遍上涨四到五倍，有的涨幅超过十倍。
当地人平均月收入只有多元。被炒作“天价”的房屋和土地目前主要在中国投资者之间“内部流通”。高房价、高物价导致当地民众对外资产生反感。甚至还发生过针对华人的排外暴力事件。
就连一些在西哈努克专门从事房地产和土地炒作的华商也喊道：“云小艾时尚服饰店的价格让人难以承受！”
近两年房价不断推高，来自中国的房地产“考察团”频频到访金边。这些投资者均向主办方缴纳了元至元不等的保证金。整个行程可用于观光或购买房屋或土地。如果交易最终完成，押金将全额退还。如果没有，将用作差旅费。
这些内地投资者走在金边市中心，感觉仿佛置身于中国的三四线城市。路边服装店卖的衣服几乎都是90年代的中国风。较宽的道路只有双向四车道，汽车、摩托车、电动车都挤在一起。西哈努克城的街道给人一种时空错乱的感觉。沙县小吃、外卖广告、华人俱乐部等各种华人招牌随处可见。
西哈努克城的街道上到处都是卖土地的人。
柬埔寨是一个命运多舛的国家。近代以来，内外战争、争端时有发生。其国内经济尤其是房地产市场也跌宕起伏。直到近十年，柬埔寨国内局势才趋于稳定。
年，柬埔寨内阁会议通过了第《外国人私有房屋所有权法》号草案，允许外国人在柬埔寨购买公寓二层以上的房产。该令实施后，疲软的国内房地产市场得到稳定。金边当地人口也增长到近300万人，市区面积从300多平方公里扩大到700多平方公里。
十多年来，先是韩国人到金边从事房地产开发，后来是中国共产党人，其中不少人在柬埔寨赚取了巨额利润。近年来，大量中国人涌入，按照中国人的审美观念建造了许多房屋。
广州本土上市公司粤泰集团是较早进入柬埔寨的房地产开发商，自年起开始布局。据媒体报道，粤泰已在柬埔寨拿下多个标志性建设项目，其中包括东一号两个城市综合体项目以及东景、东商商业广场中心。
年，内地太子地产集团总裁李敏芝访问柬埔寨时，战乱、贫困、落后给他留下了深刻的印象。后来，他拿到了一些20世纪50年代金边的老照片，发现当时的城市非常美丽，路上到处都是自行车。而汽车，曾经被誉为“超越东南亚、超越中国”的“东方小巴黎”，也是当之无愧的。这也是李敏等人决心去柬埔寨发展的原因。
年，金边市中心公寓均价为每平方米-元。现在，繁华地段的公寓均价已涨至每平方米2.6万元。
很多投资者感到不可思议的是，在经济欠发达的金边和西哈努克城，一套50平方米的一居室月租金高达700美元，折合人民币约元，接近人民币元。北京、上海的房租。
这部分是由于外国人在柬埔寨买房的比例不高，为租房提供了稳定的客源。然而，金边和西哈努克城的公寓也空置。例如，金边核心区奥林匹克一栋28层高层公寓楼交付一年多，但入住率不足50%。
西哈努克城就像一个大建筑工地
“我更大的理想是在云景岗买房子。”牛辉愣了一下，立即补充了——，“这只是理想状态。”牛辉是金边人，拥有中国一所大学的博士学位，目前在金边的一家中国公司工作，月薪约为美元。
万景港位于金边的黄金地段。这里不仅集中了豪宅、公寓和商业楼，还有地方官员、商政名人、外国人等。这里最贵的房价已达到每平方米3.2万元，一套排屋售价超过万元。像牛辉这样的当地公务员，在万井岗住了一百多年不吃不喝，才买得起房子。
然而，中国买家不断前来购买。据媒体报道，年10月，10个看楼团从深圳、香港飞往金边，参加三天两夜的考察团。
根据世界银行发布的报告，柬埔寨近20年经济年均增长率达到7.7%，经济增速位居世界第六，GDP同比增长约7%。自年起连续五年位列第一。
柬埔寨房地产市场自年以来一直快速上涨，几乎每年都以10%-20%的速度增长。尤其是首都金边的房地产发展迅速，房价一路飙升。
房价太高了吗？云霄喜欢时尚服装店？作为东盟十国之一，柬埔寨享受28个欧美国家给予的“普惠制”待遇。没有外汇管制，导致各类资金持续流向柬埔寨，这也是房地产领域的利好。
无论是楼盘的销售人员，还是房地产开发商的各种宣传文章，都列出了投资金边的各种优势：公寓供应远小于需求、回报率高、投资价值高、购房投资成本低等。
目前，外国投资者或外国人是金边和西哈努克购房的主力军。金边有30万外国居民，其中永久居民6万。
金边的高楼大厦拔地而起。年，金边有超过3,500套高端公寓投放市场，年，约16,000套高端公寓竣工。
“柬埔寨人的平均年龄是28岁。”这基本上是每个销售人员都会说的。目的是告诉买家，柬埔寨仍然拥有较大的人口红利，年轻人消费活力十足。
这对于去过柬埔寨的人来说都很熟悉。在很多大街小巷，你都会看到一群群年轻人坐在地上吃着烧烤，打开手机音乐，听着歌，跳着舞。
当地一位房产销售代理表示，从年到年，柬埔寨城市至少需要80万套住房，这意味着每年的住房需求超过5万套。城镇化发展直接带动了房地产行业需求的增长。
一些人对此持有不同的看法。在金边生活了17年的柬埔寨中华文化交流协会会长李成建告诉《凤凰周刊》，“柬埔寨当地人不喜欢买公寓。而作为上座部佛教国家，大量的年轻人从小就去寺庙出家，但他们的购买力其实很弱。
年，柬埔寨官方宣布人均年收入升至美元，但仍属于中低收入国家。而且柬埔寨的面积只有中国一个普通省份大小。虽然经济发展速度不错，但贫富差距很大。该国有万人口。除了400万人生活在几个大城市外，还有万人生活在贫困落后的农村地区。
一位房地产公司经理甚至警告说，金边的房子如果超过元/平方米，就会存在一定的风险。
中国人在金边建造房屋，中国人购买许多公寓项目的售楼处。里面巨大的落地玻璃窗和晶莹剔透的吊灯与外面破旧的街道和低矮的排屋形成了巨大的对比。在这里，中国投资者不必担心语言障碍。每个销售部门都有一名会说中文的销售人员，负责介绍项目状况和各种“福利”。
销售部场景
金边和西哈努克城大部分房产的房产手册都有中文和当地高棉语双语版本。而且，有些项目的楼盘说明书根本就没有高棉语的字样，完全是针对中国买家的。
柬埔寨的土地是私有化的，房屋是永久业权的。根据当地法律，外国人可以在柬埔寨租赁土地最长50年，到期后可以续租，但总期限不能超过100年。因此，中国不少开发商采用土地租赁模式进行开发，土地使用权期限长达99年。
“对于路过红色高棉的当地人来说，很多人一夜之间就无家可归了。他们对土地有一种天然的依恋，所以当地人买公寓的时候也都是带土地买一楼，很少买二楼。”李成建还表示，“当地人不愿意买公寓的另一个重要原因是，很多年前就有人买下了金边著名的‘金塔42层’，但工程10年都没有完工，给他们带来了很大的痛苦。”
42层的金塔位于金边莫尼旺大道和西哈努克大道的交汇处。该建筑高约200米。是一座集商业、办公、居住于一体的地标性摩天大楼。该项目最初由韩国YUNWOO公司于年建造，十年后于年由中国商人接手，目前正在进行外部装修。
在李成建看来，柬埔寨当地人不愿意买公寓的另一个原因是孩子较多。平均一个家庭大概有4-6个孩子，买一套公寓根本不够住，很多城市人也买不起。拥有大房子的当地人在郊区购买了联排别墅。
距离金边市郊五六公里处，有一个以联排别墅为主要产品的PH社区。这是一个占地英亩的大片土地。一套200-300平米的联排别墅售价在100万元以上，出租率很高。城里有很多公寓。
柬埔寨的房地产市场基本形成两个不同的阵营。一类是专门为满足当地居民的需求而开发的联排别墅。外国人没有资格购买房屋。二是外国开发商建造的公寓主要卖给外国人。当地一位华人业内人士表示，中国开发商80%以上的房产都卖给了中国投资者，少部分卖给了柬埔寨上层人士。
后者的开发模式与碧桂园在马来西亚的森林城市基本相同，需要通过联系国内观影群体来消化。一家房地产公司对外关系负责人表示，她一天接待的国内客户多达7批，晚上甚至还去酒吧和客户聊天。
目前，金边二手房交易市场尚未成熟，当地中介公司仅有五六家。这意味着，投资者手中的数万套公寓将由谁来接手，将是未来的难题。当地相关人士开玩笑说，“最终的可能是，外国人建好后，卖给外国人，最后外国人从外国人那里买，实现无缝衔接。”
与中国相比，柬埔寨的房地产开发确实不够规范。土地规划、建设安全、资金使用等基本处于自毁状态。
一位建筑商评价柬埔寨的房地产市场：“一个城市没有总体规划，相关土地也没有具体规划。谁拥有土地，谁就有最终决定权，可以按照自己的意愿建造。这导致一些项目的容积率达到了十几甚至二十。”
“在金边，开发商只要拿到土地开发权，不管有钱没钱都可以直接开工，边卖边筹钱边建。”有网友惊呼：在柬埔寨买房就是一场豪赌。
这种担忧并非没有道理：未完工的建筑在柬埔寨很常见。当发展顺利的时候，无论怎么投资都能赚钱。然而，当经济到达拐点时，降价就是小事了。最担心的是开发商无法建造他们的房产。
金边著名的42层未完工建筑最近被中国人收购。
中国投资者在柬埔寨购房的另一个问题是贷款难。由于地方私营银行占比较大，很多银行只有放贷资格，没有吸收储蓄资格。他们的贷款利率高达6.8%-15%，很多贷款无法获批，购房者只能采用分期付款模式。
土地投机：土地价格三年内翻了五倍。从金边到西哈努克城240公里的路程上，有大大小小的数十个卖地标志。***拨回去，你会发现他们很多都是中国人，普通话很生硬。其中许多土地并不属于买家自己所有，而只是为了收取佣金而参与土地转让。
在柬埔寨各地，倒卖土地已变得司空见惯。
梁媛几年前在金边担任房产销售员。那时，他的月工资只有几千元。后来，他认识了几个囤积了大量土地的商人，他也加入进来倒卖土地。
“我一回到柬埔寨，很多中国大佬就要求引进土地。”一年时间里，包括合作开发部分，他卖掉了五块土地，价值上亿元。梁原计划成立一个俱乐部，在成立或发展过程中为中国买家提供税务政策咨询、牌照办理等一站式服务。
湄公河对岸的金边市中心有一个荒凉的村庄。需要把车开到船上，然后摆渡过河。年，梁远花费超过100万美元购买了河对岸的几亩荒地。他指着地上一栋简易吊脚楼表示，这块土地的价格现在已经涨到了200万美元以上。梁园希望通过招商引资的方式，与人合作在这块土地上盖房子，这样收入会更高。“如果你能帮忙拉老板投资，佣金就给你一半。”他告诉记者《凤凰周刊》。
当梁源讲述自己炒地的历史时，他不时流露出喜悦之情，“我买了很多地，翻了好几倍。”现在，他与当地一些商人联手从事房地产开发。
高额利润也导致一些人铤而走险。据报道，当地一名名叫安波的官员年收受贿赂，向中国人非法出售土地、伪造柬埔寨出生证明。最终，两人双双被捕。
近三年来，大量企业主、酒店和赌场投资者、赌场员工涌入西哈努克。这座曾经不起眼、只相当于国内一个县城大小的城市，如今却布满了五光十色的赌场。
尽管柬埔寨法律禁止当地人参与赌博，但柬埔寨官方在年颁发了52张赌场牌照，使颁发的牌照总数达到150张。目前，金边只有一家持牌赌场。关于西哈努克市有多少赌场有多个版本。一种说法是，已有30多家赌场开业，70多家正在建设中。另一种说法是，迄今为止已经开设了76家赌场。另一种说法是，已有99家赌场获得牌照，未来数量将达到200家。
西港一座在建赌场正在招租
柬埔寨赌博界有句幽默的说法叫“种菠菜”。除了正规的实体赌场外，还有一些网络赌博公司和无牌赌博机构。一些靠赌场赚钱的人在西哈努克城做大量的建筑工作，建造20或30层的高层建筑。有人估计这里有多达6万华人。
西哈努克知名房产中介21世纪地产工作人员谢文登表示，年西哈努克房屋租金率开始缓慢上涨，年大幅上涨。目前西哈努克房屋租金价格有所上涨5-10倍，且位置靠近市中心。租金价格较高。徐钓海滩黄金地段和双石圆盘路均无房屋或土地可供出租。
42岁的西哈努克人斯瓦伊·索瓦纳(SvaySovana)就是对中国资本进入西哈努克城感到欣喜若狂的人之一。她曾经把自己的三层楼出租给欧洲人，每月收入美元。她最近将自己的小楼改造成一家酒店，每月可赚取15,000美元。
西岗郊区一块4英亩多的土地目前要价美元/平方米，折合人民币870万元/英亩。另一块靠海、只能通过高速公路到达、周围都是荒地的土地，实际要价超过万元/亩。亩。知情人士称，两年前这里的地价最多为每平方米600-美元，两年内上涨了约三倍。
西哈努克城最繁华的金狮广场，看上去也像一个大型建筑工地。
当地一位房地产人士表示，三四年内，西哈努克城的地价上涨了5至10倍。
在过去的一年里，在这里经营多年的西方投资者看到大量中国赌博投资者涌入，不得不将他们在西哈努克城多年的房产出售或出租给中国买家，并将其搬到周边的贡。布或其他区域。因此，西哈努克城周边的土地价格有所上涨。
在各种资金的推动下，无论是金边还是西哈努克，核心区每英亩数千万美元的地价已经高于国内很多二线强城市的地价。
一位业内人士告诉《凤凰周刊》，中国内地知名房地产开发商中，雅居乐正准备前往柬埔寨开发项目，但万科、碧桂园、恒大等参观后均摇头离开。
“90年代，在北海、海南三亚，很多人靠审批文件、图纸炒作。现在柬埔寨不同的是，很多商人带资金来。”一家房地产公司负责人认为，柬埔寨未来有很大的投资潜力。潜在的。
不过，也有人认为，随着赌场牌照限制和地方管制，未来流入西哈努克的人数将持续减少，虚高的土地和房价将慢慢回归理性。而且，柬埔寨整体上并不缺乏土地。土地价格曾经非常便宜。很多企业囤积了大量土地，但开发资金却非常有限，等待别人投资套现。
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