我们常说深圳是一座年轻的城市，但它也是一座有历史的城市，而罗湖的发展史就是一部生动的改革开放史。四十年来，罗湖见证了深圳从一个小渔村到国际化大都市的快速发展。这里的每一条街道、每一栋高楼都有自己的改革开放故事。
城市发展到了一定阶段，需要转型。改革开放走到了今天。对于罗湖来说，城市更新是突破口，也是转型的希望。年，罗湖启动城市更新改革试点。四年后，罗湖多个城市更新项目如火如荼地展开。深圳的一个新地标也将在这里诞生，罗湖将再次见证历史，助力深圳飞向世界中心城市。
在笋岗，城市更新无处不在。位于红岭泥岗立交桥旁的梅园仓库，此前是笋岗地区为数不多的仍在经营仓储业务的大型仓库之一。几十年来，日复一日的繁忙交通，见证了笋岗仓区作为“中国仓库之一”和各类专业市场的兴衰。随着城建梅园项目拉开城市更新的序幕，创新型金融总部基地即将在笋岗崛起。
20世纪90年代梅园仓库业务繁忙
年底，深圳市城市建设开发公司决定在笋岗征地11万平方米，在这里建设梅园仓库。城建集团是深圳市大型国有房地产开发集团。其前身是为深圳早期建设做出突出贡献的深圳市基础工程工作组。
年12月30日，深圳市美源实业有限公司正式成立。年3月，干货仓库建成后立即投入使用，开始经营仓储、仓库租赁和货运代理业务。年9月10日，梅园仓库竣工。共竣工11栋仓库、1栋办公楼。主体建筑多为5层，部分为6层，总建筑面积达13.94万平方米。
20世纪90年代初，笋岗仓区是全国重要的进出口货物中转、仓储基地。也是当时全国最大的多功能仓库区，被誉为“中国仓库之一”。当时，梅园仓库是笋岗最大的仓库之一。
年，中山大学毕业的黄晓月进入城建集团。他回忆，当时梅园仓库区已经很繁忙了。“每次我去看的时候，都会看到一排排的集装箱卡车。由于业务量很大，仓库开始提供24小时服务，晚上11点以后经常有顾客来装卸。商品。”
从年开始就在梅园仓库从事一线工作的王亚超，对当年的火热场面也记忆深刻。“除了易燃易爆危险化学品，我们还做其他仓储业务。当时我们主要针对全国范围内做进出口贸易的分散客户。每年五六月份，来自河南、山东的大蒜都会通过火车抵达。拉到这儿来，就等着出口到东南亚和欧洲了。”
当时笋岗仓区十分繁荣，有大大小小的仓储物流公司数百家。20世纪80年代修建的铁路专用线就像一条血脉，贯穿整个笋岗-清水河地区，每天有数万吨物资从南向北行驶。其中，穿过梅园仓库的两条铁路线遗迹至今仍留存，见证着那个时期。
变身为各类专业市场聚集地
20世纪90年代末，随着对外开放的扩大，一系列沿海和内陆港口城市开放，转口贸易减少，以公路为基础的立体交通体系日趋完善，广深铁路开通交通量逐年下降。
与此同时，笋岗地区也从偏远郊区转变为市中心。这一时期，笋岗仓区原有的单一仓储功能逐渐向现代物流转型，各种具有一定规模的专业批发交易市场自发形成，增长潜力开始显现。但由于缺乏统一规划，道路布局陈旧，人车混流、铁路交叉口、交通拥堵、违法建设等现象严重，经济效益难以充分发挥。
年，深圳市政府决定将笋岗清水河片区定位为深圳市六个现代物流园区之一，也是唯一位于深圳市中心的物流园区。同时，***将对笋岗清水河片区道路和公共配套设施进行全面改造。仓库区原有纵横交错的铁轨已改造为梨园路、梅园路、宝岗路。宝安北路拓宽为双向六车道，打通了片区交通微循环。
梅园仓库开始引进汽车、家居行业的长租客户，生意依然红火。第一个进驻梅园的是深业广本汽车4S店，后来又在深圳大兴丰田、大兴雷克萨斯、宝兴汽车销售服务有限公司等开设了门店。金海马集团也在梅园租用了两间仓库打造办公家具、家居大卖场，成为笋岗家居建材行业的主力军。
还有叶城仓储、晨光文具、川申实业……在笋岗梅园仓库的土地上，一批批企业自发成长，生机勃勃地经营汽车、家具、电子、工艺品、食品、医药、纺织、文具等行业。
这是城市发展的一个缩影。这些企业规模大小不一，并非不可或缺。有的甚至是不起眼的。但随着改革开放的春风和市场经济的伸手，它们发挥了各自的作用，成为城市和国家的良性社会效益和经济效益。运营的基石。
笋岗片区城市更新启动
短短几年，笋岗清水河片区就走出了一条特色鲜明的商贸产业之路。家居建材、汽车交易、工艺品出口、冷冻食品批发、医药流通、文具玩具等各类专业市场蓬勃发展。笋岗宝安北路成为继华强北之后又一个由市场形成的特色商圈。
年，笋岗清水河现代物流园区管理办公室成立，当时发出了明显的信号：——***决定对笋岗、清水河地区进行大规模改造，打造现代商贸物流新集聚区区。
年3月，黄晓月从城建集团本部调任梅源实业有限公司董事长。两个月后，罗湖区召开笋岗清水河物流园区工作座谈会，要求园区加快转型升级，开展城市更新。“当时还不叫城市更新，但***早在年就有这样的想法指导转型，很有预见性、前瞻性。”
黄小月和参与的企业对此感到兴奋，但当时更新的时机还远未成熟。年，深圳市城市更新办法和实施细则出台，对笋岗、清水河片区法定规划进行调整，使这一旧仓库区开展大规模的城市更新成为可能。
年10月，深圳市国土资源委员会与罗湖区***启动笋岗清水河片区规划国际咨询。黄晓月说：“当时的规划展现出了非常有活力的前景，勾勒出一条完全不同的笋岗清水河。我们公司也觉得应该朝这个方向努力。这个计划无论能实现多少成果，都会有利于该地区的发展。起到了很大的指导作用。”
年，深圳市委、市政府明确将面积5.42平方公里的笋岗-清水河片区列为全市五个重点“城市发展单元”之一。
“城市和产业的发展发生了很大变化，梅园的城市规划方案也在不断优化。”黄晓月认为，城市更新需要精心打磨，从一开始的现代物流园区，到现在定位为创新科技的创新金融服务。总部基地“在不同阶段，随着城市和产业的升级发展而变化”。
协调创新解决春竹楼难题
年，城市建设梅园项目进入实质性阶段。根据笋岗法定规划，城建梅园仓库、外运、深业广场项目属于同一子单元01。该子单元中，梨园路以南，宝安北路以西，深业嘉智府周边建材商店内有一栋旧七层住宅楼，名为春竹楼，尚未纳入城市更新范围。
春笋楼是一个老小区，有200多套住宅。建筑物老旧，配套设施不足，存在一定的安全隐患。是典型的“老、破、小”老住宅区。可以想象，当城市建设、招商引资、深业太平全部完成后，春竹楼将成为高楼林立的三角形插花区。这既不符合片区协调更新的规划原则，也与城市未来形象相去甚远。
“本来梅园的产权就很单一，从效率上来说可以做得很快。”黄小月说。由于春笋塔涉及的小业主较多，小业主有数百人，而且根据法定规划，春笋塔地块不属于城市梅园项目，未来将成为公共绿地，以完善辖区内的公共设施。该地区。
黄晓月介绍，本案中，城建集团主动承担了春笋大厦的搬迁任务，这意味着除了城市更新政策规定的缴费比例外，还必须为春笋大厦的搬迁额外缴费。春笋大厦，也体现了国企的责任。
值得注意的是，考虑到笋岗区域发展和公共服务的协调优化，也基于统筹规划的原则，决定将已批准的东南部未建用地H301-纳入拆迁范围之外。城市建设梅园片区更新项目纳入总体规划范围内，用地面积.8平方米，主要用于建设保障性住房和动迁房。
此外，梅园项目还将贡献3万多平方米建设用地，用于建设保障性住房、市政道路、变电站、36个班的九年制学校和幼儿园等社会公共设施。项目总贡献率达46%。
创建红岭创新金融总部基地
笋岗清水河地区面临着前所未有的发展机遇。沉睡已久的“城市洼地”逐渐转变为工业高地，并以“西有前海，东有笋岗清水河”的姿态吸引着世界的目光。
在年发布的《深圳市城市更新“十三五”规划(-)》中，笋岗清水河片区是罗湖区唯一入选深圳市十六个重点开发区之一的片区，与深圳湾超级总部基地、宝安中心区齐名。其中，笋岗片区定位为高端商务中心区，主要发展特色商业、创新金融、时尚服饰文化创意产业；清水河片区定位为深圳东部高新区，主要建设战略性新兴产业和未来产业。公园。
年11月28日，城建梅园城市更新办公室隆重揭牌。作为笋岗清水河国际时尚消费中心和城市创意总部基地的重要子项目，改造后的梅园仓库将改造成深圳创新金融总部基地。
据介绍，该项目位于大梧桐新兴产业带与红岭路创新金融走廊交汇处。未来将打造成为服务科技创新企业的金融总部基地集群，为罗湖区产业转型升级提供有力支撑。项目整体定位为集购物、娱乐、餐饮、办公、展览、居住、公共服务于一体的时尚商业综合体。业态包括购物中心、星级酒店、甲级写字楼、研发大楼、高端住宅等。
年8月，罗湖区城市更新局经审议发布笋岗街道城市建设梅园片区城市更新单元规划并予以公示。规划显示，城建梅园拆迁重建用地面积7.5万平方米，开发建设用地面积4.1万平方米。容积率总建筑面积46.8万平方米，总投资近150亿元。
年12月19日，深圳创新金融总部基地完成国有土地使用权出让合同签订，标志着该项目正式进入开发建设阶段。年3月29日，罗湖区举行年一季度重大项目集中开工仪式暨城建梅园区城市更新单元项目开工仪式。对于城建集团来说，也意味着这家老牌深圳企业迈出了战略转型升级的重要一步，未来将通过城市更新开辟新的发展空间。据介绍，城建集团规划启动的项目还包括深圳侨城云谷、深圳城建智慧谷创意园、城建总部大楼等。
此外，笋岗清水河片区还吸引了深业、华润、中粮、招商局、宝能、中洲、物资等重量级开发商共同打造近500万平方米产业空间。目前，笋岗片区中外运、宝能中心、华润万象食品店、深业广场、城市中心、帝豪金融大厦、长城国际物流等项目已开工建设。在清水河片区，深业汽车建设已启动。深业金智城、红港创新广场、中海汇智、智博广场等项目。
四十年来，笋岗清水河片区的发展见证了这座年轻城市的无数奇迹。从旧仓库区到专业市场集中地，如今已转身成为深圳更具潜力的高端商务中心区。未来，笋岗清水河将无与伦比。
背景
城建梅园片区
城市更新单元项目
8月开始施工
深圳创新金融总部基地原为笋岗梅园仓库，位于罗湖区笋岗街道泥岗东路与红岭北路交叉口东北角。占地面积约平方米，包括本市市区梅园片区。更新单元面积为75,183.3平方米，批准未建土地H301-为9,011.8平方米。原建筑包括仓库11栋、办公楼1栋、综合楼1栋，总建筑面积约.84平方米。
城建梅园片区城市更新单元项目列入年第二批深圳市城市更新单元规划罗湖区规划，是深圳市重点城市更新项目。申请人为深圳市城建梅园实业有限公司。
城建梅园区城市更新单元项目开发建设用地面积.5平方米，容积率建筑面积平方米。其中，住宅7.52万平方米，商业办公及酒店21.1万平方米，商务公寓8.6万平方米。地下贸易）。其中人才公寓平方米）、产业研发楼平方米、公共配套设施平方米老人、幼儿园12年级等）。H301-地块是经批准的未建土地。为解决该区春笋楼拆迁重大民生问题，拟与城市更新单位协调规划，在该地块上实施春笋楼拆迁住房及公交总站。目前，我们正在研究申请将该地块纳入全市保障性安居工程用地供应计划，并将该地块中的部分保障性住房作为春笋大厦的安置房。
项目拟通过城市更新升级，建设集商业、工业、居住、学校于一体的城市综合体，履行笋岗中心的功能。规划建设81层高端商务办公楼、48层研发办公楼、36层商务公寓。由1栋60F云端住宅、3栋46-60F经济适用房、1所九年制学校36个班、1所幼儿园组成。该项目目前正在进一步深化规划设计方案，预计年8月开工建设。
从写作到时尚：南都记者李蓉
通讯员张培
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