招商第一步：芭菲时尚女装怎么样：深化定位
正如一位导师所说：看不见的才是最重要的。
商业地产的定位是一个看不见的东西。看得见的就是房产状况和投资行为。
许多开发人员往往从一开始就急于抓住可见的东西而忽略了不可见的东西。这也是很多项目缺乏灵魂而导致失败的原因。
在商业地产严重供过于求、品牌日益强大的当下，往往是顾客欺负门店。越是有实力的品牌商，就越会遇到各种不同定位、不同实力的开发商。
他们拥有数十年甚至数百年的运营经验，往往比刚从业几年的开发商对项目有更深入的了解。
如果开发商没有想清楚自己的定位，怎么能招募到合适的商家呢？尤其是一个住宅背景的开发商从事商业地产，双方路径不同，何谈合作？
因此，招商引资的第一步就是深化定位。深化定位需要对项目有更深入的了解。
对精品项目的定位、策划、品牌建设进行深入研究；对目标顾客群的消费习惯、消费倾向进行更深入的思考；对各大商户和品牌商户进行更深入的分析和筛选。
品类规划四项基本原则
塑造了项目的灵魂之后，就该注入精神了。
接下来，我们需要针对不同楼层、不同区域、不同品类，实施从整体到局部、从主到次的品类规划。
品类规划要点：在整体定位明确的前提下，每个楼层需要有明确的主题；如何连接冷区和热区，如何与人互动；品类匹配需要满足消费习惯。
品类规划的四个基本原则：
基本原则：唯一性：同一品类不能重复，避免内部销售分流，降低面积效率。也有利于项目特色业态的打造和维护。
如果我们引入淘宝或赛标，就不需要引入NIKE和阿迪达斯；有了苹果旗舰店，就不需要COODOO或者美程了。
当然，沃尔玛和7-11通常相处得很好。此类便利店通常位于商场外大街或入口附近。其营业时间和灵活的经营方式通常可以与大卖场相辅相成。
因此，同类别重复出现的前提必须是功能互补。
基本原则二：丰富的品类规划有利于实现市场的快速增长，引领和改变当地的消费观念和生活方式，同时可以带来整体租金收入的稳定增长。
如果你在商场规划儿童主题业态，一定要保证品类尽可能丰富。儿童零售店，童装、儿童玩具、童鞋、童车、食品等应尽可能丰富、全面。儿童体验游戏、早教培训、艺术、运动等可以有效提升整个商场的体验感。
基本原则三：相关性：针对同一楼层的相似消费群体，将同一顾客群体喜欢的产品集中在一个楼层或区域，最大化客流和销售的转化率。
比如，三楼可以规划大量的儿童业态，同时可以增加年轻妈妈经常光顾的美容水疗、女性主题餐厅、家装业态；电影院周围通常可以安排一些电玩、甜品、休闲餐厅、水吧等。等业务类型。
基本原则四：有针对性的品类规划需要符合消费者特点，针对不同区域。这将帮助消费者在最短的时间内找到他们想要的商品或服务。
例如，在与地铁相连的购物中心的一层，人群被分为路人群体和目标顾客群体。如何最大化目标客群的停留时长，间接促进路人的消费行为。
一些便利店、生活设施、小吃店、快餐店、特色食品等可以有针对性地规划。该类业态布局灵活、业态丰富、面积小、租金承载能力高，可有效带动人流，创造良好的租金收入。
明确品牌产品线，从产品线看项目定位
这是一个简短的例子。西班牙Inditex集团是全球四大时尚连锁机构之一。旗下拥有ZARA、PullBear、MassimoDutti、Bershka、Stradivarius、Oysho、Uterque、ZaraKids服装品牌、ZaraHome家居品牌。
Inditex目前在中国开店，通常是多个品牌齐头并进，通常需要1+3或1+6***才能进入。
最常见的是第三代万达广场，如武汉菱角湖万达、武汉经开万达。我们经常可以同时看到ZARA、PullBear、Bershka、Stradivarius这四个服装品牌。
ZARA可以专注于多个年龄段的男女服装；PullBear主打中低端年轻群体，Bershka主打街头风格的年轻前卫群体，Stradivarius主打年轻潮流女装。
MassimoDutti和Oysho的产品线相对高端，通常出现在定位较高的商场，如成都金牛万达广场。
当然，INDITEX和ZARA的业务合作条件往往很苛刻。
比如，英国时尚巨头NEWLOOK由于进入中国较晚，早期定位和管理水平都存在问题，就陷入了相当尴尬的时期。
今年，新的财团即将入驻，与此同时，国内的管理团队正在发生重大变动。依靠资金和管理的力量，相信1到2年内会出现爆发。
现阶段，与这样一个处于低位但潜力巨大的品牌谈判时，招商不会像面对一些强势品牌时那么被动，未来的商业回报也可期。
产品线的多品牌策略可以覆盖更广泛的消费群体，从而带来更好的利润。然而，覆盖范围越完整越好。还取决于项目定位和消费环境。
从寻求投资的开发商的角度来看，了解不同品牌的不同产品线策略，选择适合购物中心定位和档次的品牌产品线，往往会在项目招商方面取得事半功倍的效果。
从另一个角度来看，品牌的不同产品线都有明确的定位，可以更精准地选择符合商场需求的品牌。
品牌间的位置匹配、门当户对的富裕家庭
品牌之间的位置匹配也非常复杂，其特点很像中国字“相互攀比、相互竞争”。以某奢侈品牌为例：
全球三大奢侈品集团LVMH、PPR、Richmond之间的竞争非常激烈，尤其是LVMH旗下的LV与PPR旗下的Gucci之间的竞争。在商场里很难见到他们两个人，更不用说坐在一起了。住宅。
品牌专区合适、量身定制
面积要求是品牌投资的重要内部考虑因素。不同的业务需要不同的区域。在规划业态时，应充分考虑不同业态业务领域的差异。
如果规划面积太大，不适合引入品牌。即使引入，也会造成资源浪费，导致建筑面积利用率低、运营压力大。如果规划面积太小，既不能满足相应客商的要求，也会阻碍招商引资。因此，商户的面积要求是不可忽视的因素。
对于一般服装品牌来说，布景面积通常在100-150平方米左右。
一些时尚品牌在其主线服装获得知名度后，会拓展鞋、包、配饰等副产品线，其面积要求通常较大。
ZARA、HM等服装精品店不仅包括男装、女装、童装、鞋、包、配饰等，其更大的优势是款式多样、更新频率超高，极大地丰富了商品的丰富性。产品得到了改进，顾客每次来都能看到不同的生鲜产品。
因此，一般快时尚的面积需要-平方米左右，以展示更多的选择。因此，一个品牌的店面面积是由该品牌产品线的丰富程度决定的。
餐饮品牌的菜系不同，定位风格也不同，因此所需面积差异较大。大型如芭菲宴会可覆盖-平方米，包括自助餐、婚宴、商务宴会、会议室等功能。
此类餐饮通常需要1至4楼的空间。一楼需要一个独立的大堂，可以直接进入商务区。面积在400-500之间，一楼大堂部分开放。
此类餐饮在项目策划和定制开发前期就以门店为主进行沟通。
对于奶奶家等中大型餐厅来说，绿茶所需面积通常为500-平方米。这类品牌的翻台率非常高，往往能带来巨大的人气。
但缺点是，普通商场不会同时引进几家翻台率这么高的餐厅，这会给整个餐饮层造成人气黑洞，造成人气两极分化。
由于经济原因和高层反腐，高端餐厅尤其是中高端大型餐厅逐渐缩小店面面积，客单价将变得更加实惠。
目前，商场餐饮效率较高的面积范围主要集中在300-500平方米左右。
在一些角落，或者一些大型餐饮中心，也会切出一些小商铺，做一些休闲餐饮、水吧、甜品店，面积几十到一百多平方米。
主要有三个目的：
租金承受能力因业务类型而异
购物中心的租金支付通常分为纯租金或扣除额，或以较高者为准。但不同行业的商户租金承受能力不同，租金是商户经营成本的重要组成部分。
如果租金太高，商家就会承受很大的经营压力，商家就赚不到钱，整个购物中心的商业结构就会变得非常脆弱。另一方面，租金是购物中心的主要收入来源，购物中心的投资回报主要通过租金来实现。因此，在规划业态时，应考虑不同业态商户的租金承受能力，从而进行合理的业态规划，实现租金收入最大化。
对于武汉各类餐饮而言，经营状况良好的品牌商户租金占营业额的比例主要集中在5%-8%左右，尤其是特色中西餐厅和大型中餐厅，租金比例为成交量相对较低。
餐饮租金占营业额的20%以上，利润空间通常较小。尤其是当前餐饮行业面临升级率高、人工成本高、材料成本高的问题，使得餐饮的净利润空间日益有限。
即使翻台率很高，一般餐饮的出租能力也很难超过200元//月。对于很多零售品牌来说，其租金能力甚至可以高达元//月。
因此，在商场规划中，餐饮业态规划大多设置得较高。
除了考虑人流向上流动之外，另一个重要因素是租金价格因素。
因此，我们通常可以看到，在低楼层开设黄金珠宝、手表，在高楼层开设餐饮等特色业态，也有其自身出租能力的考虑。
品牌投放步骤
商人需要了解自己的朋友和敌人才能找到答案。商家首先需要对项目所在城市的商户资源进行市场调研，包括对品牌的存在、门店面积、租金、营业额、平方米效率等进行深入研究。
商业调查的目的是分析当地商业发展情况，掌握目标品牌的经营情况，为项目后续投资运营提供参考。
从基本情况可以判断我们所在城市对相关品牌的需求。如果你发现还有空间，那就是你自己项目的机会。如果过于饱和，引入品牌会给后期运营带来风险。
如果总体规划与项目当地市场需求相差太远，会给后期招商造成很大困难，并对未来运营产生不利影响。
通常的做法是，重点选择目标城市零售、餐饮、配套、各类主力店、经营业绩等方面排名前50或100的品牌，作为未来投资的重点突破点。
商户数据库尚未建立。为了避免后期招商的盲目性，需要对符合项目定位、经营状况良好的品牌建立商家数据库。
商户数据库的管理包括商户开发、商户数据库维护、组织评估三大部分。
商户发展：
招商部门将根据零售、餐饮、配套、休闲娱乐、主力店等业态，通过多种渠道将商户资源录入公司商户资源库。招商部门将筛选出符合要求、与历史记录无冲突的商户进入资格审核阶段。资质审核包括：业务经营情况、情况经营情况、历史合作历史等。
商户数据库维护和组织评估：商户数据库至少包括四类内容：商户名录、商户等级、商户状态、合作档案。还定期对合格商户进行资质评估，剔除问题商户。
主力店是有争议的基石关于主力店投资，网上的资料很多，这里不再赘述。总店的设立相当于为项目招商定下了基调，为后期通用品牌招商打下基础。
不过，最近网上热议的一个话题是：商场解构为主力店，提高副主力店比例。我个人认为，主力店仍然会产生重要的影响力，至少在短期内是这样。
领先品牌的用心牵一发而动全身。在招商过程中，总店必须先行一步。另一项同样重要的任务是首先落实符合项目定位的行业领先品牌的意向。
例如，在招募高端零售品牌时，LouisVuitton已经确定，其他品牌如Loewe、Celine、Givenchy、KENZO、Fendi等也将陆续跟进。
同理，Gucci坐稳之后，YSL、AlexanderMcQueen、Zegna等一大批品牌也自然会随之而来。许多知名品牌很难凭一己之力形成气候，需要借助在行业内具有较大影响力和号召力的领先品牌。
从某种意义上说，领先品牌可以帮助你吸引投资，从而牵一发而动全身。
联发品牌定位，强强联手，合作共赢，联合品牌发展战略是指两个或两个以上品牌联合起来，优势互补，实现品牌自身各种资源要素有效整合，共同发展的战略。创造双赢的营销局面。
联发品牌在商场中的作用：
提高购物中心的品牌品质，刺激其他品牌进入，可以实现优势互补；较强的履约能力和较强的抗风险能力增强了购物中心的运营能力；通过联发品牌的认可，带动购物中心客流，创造新的需求，提高知名度，缩短培训周期。目前常见的联发商户有：衣恋集团、赫基集团、灵芝集团、百盛餐饮等。
这些品牌群的优势在于知名度高、跨地区、开设多家门店。
万达、宝龙等全国性商业地产开发商可以与其战略合作，在全国范围内开店，减少单个项目一一沟通的时间和成本。
主力店、主导品牌、联发品牌落户后，我们就可以安排高租金品牌的投放。
所谓高租金品牌，即黄金首饰、钻石、手表、眼镜、箱包皮具、化妆品、香水等，对店铺面积需求不大，但由于利润超高，可以承受较高的租金边距。
黄金珠宝店形象好，一般都放在一楼靠近入口处。
化妆品和香水的面积通常较小，一般设置在一楼女装区的单独店铺内。如果商场过道足够宽，通常可以设置一个中心岛作为黄金点。
购物中心等高租金品牌通常使用不到10%的面积，提供甚至超过20%的租金收入，确实是招商必备。
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