河南商报首席记者李兴嘉/文记者王方贤/摄
这是一个令人沮丧的夏天。半年度财务报表发布后，郑州火车站服装商圈沉阳五爱服装城薇薇时尚女装的万余名服装业主大多心情难受。对于女装时尚来说，疫情让她们错过了上半年。
又是一个令人心旷神怡的初秋。沉闷的服装商圈迎来了三位新面孔。分别是由现有商户转型而来的嘉宝金三角服装市场、天中里、美盛服装城。
三大公司合计贡献的商业体量不足5万平方米。显然，他们无法撼动商圈的主导地位，但他们正在为当下寻找新的可能性。
【金三角改造，天中里升级，象山童装城更新，三位新玩家进驻火车站服装商圈】本已饱和的郑州火车站服装商圈又进了三位新玩家，全部都是由现有业务。新玩家。
一处位于二七商圈钱塘路南端的田中里市场。由原钱塘箱包城改造而成。业主郑州正房房地产实业有限公司委托河南合都企业管理咨询有限公司进行改造及招商。张玉勇、黄亮、孟庆军担任商人。其中，黄亮是商界公认的老玩家。他有着成功经营天龙服装城、光彩市场的辉煌履历。他熟悉商圈的变迁，熟悉大牌的兴衰。他从业的时间和资历甚至高于银基创始人。李荣坤.
美盛服装城位于一号路西侧，由原象山童装市场升级改造而成，东与银吉隔路相望。由于其规模较小，周边市场不认为其构成威胁。这也导致业内人士不知道新继任者的名字。他们只是隐约知道他是一家酒店的老板。据传，象山童装市场原经理合同已到期，新的接管人已入市。
商圈最引起焦虑的莫过于8月29日开业的家宝金三角市场。年开业的金三角市场，进入新世纪第二个十年后，已显得陈旧。掌舵者们一直在努力寻找更好的归宿。年，来自杭州的浙江嘉宝商业集团有限公司成立。谈判桌上，双方一拍即合。后者斥资数亿元接盘，并于年果断封市，开启了历时一年多的转型升级过程。
对于高度依赖服装产业的嘉宝集团来说，起家于杭州四季青服装市场，并有志向全国多个地点扩张。进入郑州市场是一笔稳赚不赔的生意，正好补充了郑州的服装产业链。更名后的郑州家宝金三角，将与苏州常熟家宝外贸女装城、西安西北小商品交易中心共同打造家宝宏大的商业帝国。
巨大的消费市场、贯通南北的区位优势、大力的政策红利，让杭州服装巨头垂涎欲滴。杭州一线服装市场带来的厂家资源、先进的经营理念、时尚的服装款式深深影响了郑州当地人。衣服。
这就是让商界人士羡慕嫉妒恨的地方，“一级市场想在二级市场蓬勃发展，太容易了，沉阳五爱服装城薇薇时尚女装！”
三个市场合计为商圈贡献的商业体量不足5万平方米，不足大观国贸的六分之一。服装市场纷纷降低租金迎接挑战。”事实上，马赛克服装城的一举一动都没有被市场竞争刻意捕捉到。
【火车站服装商圈的复兴】然而，三大市场已经拉开了郑州有机城市更新的大幕一角。
三个市场均由现有商户改造而成。美盛服装城由原象山童装批发城改造而成，天中里由年成立的钱塘箱包城改造而成，家宝金三角由年开业的金三角服装城改造而成。
历经30年的风风雨雨，郑州站服装商圈也进入了创新升级的时代。它最早始于20世纪80年代和90年代。数百米长的敦木路上，摆满了简易的服装摊位。自发形成的街头叫卖市场，聚集了一批下火车求生的“郑漂”，也开拓了郑州。服装批发商圈的伟大时代。
随后，银基商贸城于年开业，世贸商城一期童装城于年迎客，锦荣商贸城于年开业……火车站服装商圈初具规模，并逐步升级为地黄金和白银流动的地方。年，有人以均价数万元买下了银基商贸城一楼的商铺。他用五年时间回本，至今净利润已超过300万元。
然而，随着郑州商业步入存量商业时代，火车站服装商圈也受到硬件落后、批发分散、模式陈旧的困扰。振兴二七商圈的呼声越来越高。今年以来，振兴行动更加密集，升级信号频频传递。二七广场地下隧道将于10月开工，友谊大厦7层及以上将被夷为平地，二七广场将扩建为新二七广场……
田中里项目的整体改造思路是“利用当前新的商业和货物交付模式，打造具有郑州当代特色的多维度、立体化的媒体商务中心和城市客厅”。扩建扩建后，天中里将打散杂乱破损的招牌和小商铺。立面融合了商业街的韵味和科技时代的气息，讲述着郑州的故事。
家宝金三角市场引进韩国设计师团队，赋予其时尚简约的风格，完全摒弃了临街店铺沉阳五爱服装城薇薇时尚女装；美盛服装城创新了门面，散发着十足的时尚新锐气质。
现有业务的转型并不是一件容易的事，成功的案例很少，失败的案例也很多。它不仅是物理空间的重塑，更是商业模式的创新，是人、商业和城市的自然互动和重塑。
巨大市场的背后，是胜负难料、未来走势不确定的赌徒困境。就连中国“城改之王”佳兆业也因西安城改项目陷入法律纠纷。
前期巨额资金投入、后期运营是否同步、商圈饱和带来的隐忧，都在考验着位于德化街振兴项目的天中里、嘉宝金三角，以及墨盛服饰距离酒店有600米。城市。
【差异化营销，构筑高护城河：金三角只生产中高端女装，天中丽专注零售小件，马赛克放弃童装】未来趋势不可预测。目前，各个市场都展开了招商大战。王牌是通过差异化定位营销，在自身市场筑起更高的“护城河”。
二七商圈一直流传着“零售不及大同路”的说法。位于大同路以南、钱塘路南端的天中里，有志于打破这个魔咒。定位为欧韩时尚女装中心，计划引进李宁、安踏、阿迪达斯等时尚品牌。该零售品牌专注于25岁以下的小件服装，迎合学生等年轻顾客，从而与销售全系列服装的银基、世茂、锦荣竞争。
处于二七商圈振兴工程核心带来的政策利好、德化街转化的客流、在商圈深耕多年的管理团队，都是天中里的王牌。
嘉宝金三角地处三大财富大道的交汇处，地理位置无可比拟。更重要的是，它背靠的是嘉宝集团这棵大树。嘉宝集团经营四季常青服装市场已有25年历史。后者是杭州“中国服装一条街”的龙头市场，人流和包裹控制着整条街。
嘉宝金三角的定位极其明确和坚定，只生产中高档休闲时尚女装。没有男装、童装，也没有来回变换定位。这就像服装商圈里的一股新鲜空气。
一位竞争对手在河南商报记者面前大方称赞，“只有金三角引进了杭州一线服装市场厂家的资源，为商圈注入了新鲜血液。其他市场也利用了商业区内的现有商家。在同一商圈的不同市场之间跳跃。”
另一位商圈招商高级负责人表示，金三角以更低的租金、更好的地理位置、更好的产品、更精准的定位吸引着商户。“它对商业区的影响更大。但或许还需要一年的时间，力量才能更加强大。”
相比之下，美盛服装城在这三家公司中显得有些落寞。原为象山童装批发城。位于财富喷涌而出的义马路童装商圈。义马路一直是郑州乃至河南童装批发零售的发源地和聚集地。从北到南密布着恒泰童装城和金城服装广场童装区。银基一楼童装城、世贸中心一楼童装城。
商圈有“童装市场不越第一条路”的说法。商业就是如此神秘、不可预测。新开业的童装市场体量达10万平方米，位于陇海路以南，偏离一路童装商圈。它还没有开放。看到显着的改善。
然而，销售童装的象山童装批发城也未能取得霸主地位。去年，一座高架桥和辅路切断了象山的客流。更名后，美盛服装城并没有重新打造童装品牌，而是增加低端商品数量，并从附近1.3公里外的正宏凯宾服装城挖来低端商品商户。
有商界人士直言，以前象山商人素质不高，不值得关注。更名后，由于规模太小，任何业态仍然不具备集聚优势。
【商圈饱和了吗？】即使借助差异化营销筑起高高的护城河，关于郑州站服装商圈饱和的争议也从未停歇。
这片几平方公里的小区域，北起大同路，南至陇海路，西至一号路，南至南关街。拥有十多个专业服装市场，商业总面积3至400万平方米。
“商铺供应量以数万至数十万平方米的速度激增，但商户数量却没有出现相应的增长，现有的成熟市场还不够饱满，如何满足商铺的投资需求？”“新开的市场？在库存有限的情况下，如何兼顾商家资源是相当困难的。”一位资深人士告诉河南商报记者。
一位服装市场投资总经理向河南商报记者举了一个例子。疫情加剧了服装市场的洗牌。疫情发生后，商圈龙头服装市场表面上有170多家商铺空置，但据了解，实际有230多家商铺。这在过去是不可想象的。“过去，每年都会有空荡荡的商店。这是正常的调整。空置商铺将在两三个月内被填补。今年，商铺年租金大幅下降，其中一商铺下降了7万元。12万元起。”
一段在商户群中广为流传的短视频提到，“广州十三行批发市场商圈内有+商户，空店率约为3%。杭州四季青批发市场商圈内商户约1万家，空店率约3%。深圳南油服装批发市场商圈约有家商户，空店率约为26%。沉阳五爱服装城商圈约有1万家商户，空店率约为16%。武汉汉正街商圈约有1万家商户，空店率约为16%。30%左右，郑州火车站服装商圈商户约1.3W，空店率约8%。”
这种未经核实的信息仍然让商圈内不少商户感到焦虑。业内人士告诉河南商报记者，今年疫情发生以来，郑州站服装商圈8%的商户已经不堪重负，无奈撤离。
即便如此，新玩家仍在不断涌入，顶级玩家也逐渐感到自己的高位不知所措。只有后浪滔天、前浪汹涌，才能激发商圈的活力。不断调整才是商业的真正魅力。他们面临的是时代巨变下的不确定的未来。
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